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中国土地估价师协会:地方政府“救地”:多地上调基准地价

2018-6-21 10:49| 发布者: admin| 查看: 56| 评论: 0

摘要:  “金九银十”将近,北京、济南、江西多地已经提高或正计划抬高基准地价。其中,北京12年来首次上调基准地价。   根据中国指数研究院9月2日晚间公布的数据,8月,全国300个城市土地出让金总额为1449亿元,环比减 ...

  “金九银十”将近,北京、济南、江西多地已经提高或正计划抬高基准地价。其中,北京12年来首次上调基准地价。

  根据中国指数研究院9月2日晚间公布的数据,8月,全国300个城市土地出让金总额为1449亿元,环比减少11%,同比减少40%,这已是该数据连续第四个月同比下降四成左右。

  “万科上半年卖了800多万平方米的房,但只买了200多万平方米的土地。”万科总裁郁亮在中期业绩会上说,上半年土地价格仍处高位,不是拿地好时机。

  “虽然基准地价并非是最终的成交地价。”中国房地产学会副会长陈国强表示,基准地价是土地估价的一个参照,其调高背后也暗示着地方政府对后市的期待。

  而一受访的大型信托公司经理说,基准地价是土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格评估的基础,基准地价的上调,有利于确保地方政府的土地融资。

  8月28日,北京时隔12年,再度上调了基准地价,其中,一级土地级别商业平均熟地价为29980元/平方米,办公平均熟地价为29080元/平方米,居住则为28720元/平方米,工业为11600元/平方米。新的基准地价较2002年的版本大幅调高。

  而济南则于8月26日宣布上调土地基准价,市城区商业、住宅、工业一级用地价格将分别调整为每平方米8028元、5608元、2055元,比2011年的价格分别上调了29.7%、36.6%和8.2%。

  江西省国土资源厅近期也下发了《关于开展2014年度基准地价更新工作的通知》,要求各地做好基准地价的更新工作,目前江西省内各市县都已经启动基准地价调整的前期准备工作。

  “地价最终取决于市场的供需关系和开发商针对市场的判断,基准地价与实际成交地价关系不大,不好的地块,底价过高的话,开发企业会选择退出,土地也就随之流拍。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永详如是分析。

  饥饿营销也是稳地价的重要措施。中国指数研究院300城地价数据显示,8月,全国300个城市共推出土地2537宗,环比减少29%,同比减少25%。在供地总量下降之时,卖地总额也仅为1449亿元,环比减少11%,同比减少40%。

  也正因此,300城的楼面地价保住了环比7%的上涨势头,平均溢价率环比上涨2%。

  其中的一线城市最具代表性,一线%。土地出让金环比增加32%达到358亿元,平价溢价率为23%,环比增加6%。

  这让地方政府和开发商陷入博弈,地方政府要保甚至是抬升地价,开发商则希望地方政府降地价,进而压缩拿地成本和风险。

  博弈之下,土地市场也频频出现流拍,比如被称为“准地王”的北京孙河片区宅地,因入市的“高楼面地价、高总价”终遭流拍。

  挂出优质地块是地方政府稳地市的有效路径,以257.4亿元位列8月全国土地出让总额榜单榜首的北京为例,北京8月挂出的华嘉胡同等多个优质地块,刷新了北京的总价、单价地王,亦让北京8月的土地出让金总额继今年1月、4月之后,年内第三次超过250亿元。

  一大型信托公司的投融资部门的经理告诉21世纪经济报道记者,基准地价是土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格评估的基础,地方政府的土地抵押以土地估价为准,基准地价的上调,有利于确保地方政府的土地融资。

  该信托经理介绍,在楼市下行的2014年,其所在的信托公司,已经大幅收紧了对房企的开发贷款,转向政信项目。

  “可以说,今年是政信类项目大幅崛起的一年。”上述信托经理介绍,土地出让金收缩的背景下,加上地方债务高企且目前处于还债高峰期,地方政府项目要获得银行贷款难度不小,进而转向信托公司寻求支持。

  “虽然信托产品融资成本较银行贷款高,但它的审批流程更快,基本不受政策面约束,资金到位迅速。”上述信托经理说,为把控风险,信托公司会优选财政情况不错的市县,县级单位要求是国家百强县。

  “在放贷方面,我们一般不看重土地出让总收入,毕竟市场有好有坏,你永远无法预判未来政府卖地金额是多少,能否偿债。只要地方财政能还上利息,就可以再贷款融资。”上述人士说。

  他进一步介绍,相比之下,信托公司更关注地价。一般来说,地方政府常以土地估价的一半作为偿债来源,如果地价下行,土地作为偿债的价值也将随之下行。该人士说:“卖地总额不可能持续萎缩,只要地价稳定,就可以把土地作为偿款或者贷款的来源,由此确保地方财政的持续。”


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